Què fa el notari en una hipoteca
La Llei 5/2019, de contractes de crèdit immobiliari, va donar al notari un paper de control previ quan la hipoteca recau sobre un habitatge i qui demana el préstec és una persona física. El notari no representa el banc: comprova que vostè ha rebut la documentació a temps, que les condicions de l'oferta coincideixen amb l'escriptura i que entén el que signarà. Si alguna cosa no quadra, no autoritza l'acta i el banc ha de corregir-ho.
Vostè tria el notari. El banc no li pot imposar una notaria ni cobrar-li les despeses de notaria del préstec, que van a càrrec de l'entitat.
Serveis hipotecaris que fem
- Préstec hipotecari per comprar habitatge, reformar-lo o per a altres finalitats.
- Acta de transparència: obligatòria i sense cost per a vostè.
- Novació: canviar condicions del préstec amb el mateix banc (tipus d'interès, termini, passar de variable a fix).
- Subrogació: portar la hipoteca a un altre banc que li ofereix millors condicions, o que el comprador d'un pis assumeixi la hipoteca del venedor.
- Cancel·lació: treure del Registre una hipoteca ja pagada.
- Préstecs personals, pòlisses de crèdit i reconeixements de deute.
Com es fa, pas a pas
- Oferta del banc. El banc li lliura la FEIN (fitxa europea d'informació normalitzada), la FiAE amb les advertències, el projecte de contracte i els altres documents que marca la llei, com a mínim 10 dies naturals abans de la signatura.
- Tramesa a la notaria. El banc ens envia la documentació per una plataforma electrònica. Nosaltres revisem que estigui completa i en termini.
- Acta de transparència. Vostè ve a la notaria almenys el dia abans de signar. El notari li explica les clàusules (tipus, comissions, vencement anticipat, despeses) i respon les seves preguntes. Vostè contesta un test i es fa l'acta.
- Signatura. Si hi ha compravenda, primer se signa la compra i després la hipoteca. El notari llegeix i explica l'escriptura.
- Registre. Enviem l'escriptura electrònicament al Registre de la Propietat perquè s'inscrigui la hipoteca.
Si el banc li vol fer signar sense haver passat abans per l'acta de transparència, o sense haver respectat els 10 dies, el notari no pot autoritzar l'escriptura. És una garantia per a vostè, no un tràmit per al banc.
Documentació
- DNI o NIE en vigor dels prestataris i, si n'hi ha, dels avaladors.
- Documentació precontractual que li ha lliurat el banc (FEIN, FiAE, projecte de contracte).
- Escriptura de propietat o dades de la compravenda que es farà el mateix dia.
- Per a la subrogació o novació: escriptura de la hipoteca actual i últims rebuts.
- Per a la cancel·lació: certificat de deute zero emès pel banc.
Pot consultar també les llistes de documentació en castellà: hipoteca, acta de transparència, novació i cancel·lació.
Costos
| Operació | Qui paga el notari | Impostos |
|---|---|---|
| Préstec hipotecari sobre habitatge (persona física) | El banc | AJD a càrrec del banc des del 10/11/2018 |
| Acta de transparència | Sense cost per a vostè | No |
| Còpia de l'escriptura que vostè demani | Vostè | No |
| Novació o subrogació | Segons la llei i el pacte amb el banc | Hi ha exempcions específiques |
| Cancel·lació | Vostè (import reduït) | Li ho confirmem en cada cas |
Que el subjecte passiu de l'AJD en la constitució de préstecs hipotecaris és el prestador des del 10 de novembre de 2018 ho indica l'Agència Tributària de Catalunya. L'aranzel notarial és oficial (RD 1426/1989) i té reduccions per a novacions, subrogacions i cancel·lacions. Li donem el cost exacte abans de venir.
Novació, subrogació o canvi de banc: què li convé
Si vol millorar la seva hipoteca, té tres camins. La novació es fa amb el mateix banc: es modifica el tipus d'interès, el termini o les garanties. La subrogació de creditor porta el préstec a una altra entitat que li ofereix millors condicions; el banc original pot igualar l'oferta. I la cancel·lació amb un préstec nou és l'opció quan cal més capital. Les dues primeres tenen un tractament fiscal i aranzelari favorable i, si passa de variable a fix, la llei limita la comissió que el banc li pot cobrar. Abans de decidir, porti'ns l'oferta i li explicarem què canvia realment.
Quan compra un pis amb hipoteca del venedor, també pot subrogar-se com a deutor: assumeix el préstec del venedor, si el banc hi està d'acord. Sovint surt a compte comparar-ho amb una hipoteca nova.
Terminis
La llei imposa un mínim de 10 dies naturals entre el lliurament de la documentació i la signatura. L'acta de transparència és breu (sol durar menys d'una hora) i s'ha de fer com a mínim el dia anterior. La cancel·lació, amb el certificat del banc, es pot signar en pocs dies.
Particularitats a Catalunya
- Si hipoteca l'habitatge familiar i és només d'un dels cònjuges o convivents, cal el consentiment de l'altre.
- En règim de separació de béns, que és el règim per defecte a Catalunya, el que respon del préstec és el patrimoni de qui el signa.
- Si compren joves de fins a 35 anys, pot haver-hi bonificacions en l'impost de la compra. Ho expliquem a compravendes.
A la notaria de la plaça de Sant Joan
Atenem compradors de Lleida ciutat, del Segrià i de tota la província. Pot demanar cita per telèfon al 973 07 12 00 o a través de l'assistent 24 hores. La consulta prèvia no té cost.
Per seguir llegint
- Compravenda d'habitatge
- Despeses de comprar un habitatge a Catalunya
- Tràmit: acta de transparència (castellà)
- Honoraris notarials
- Demanar cita prèvia