Qué hacemos en una hipoteca
La Ley de contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019) cambió la forma de firmar hipotecas sobre vivienda. El notario ya no solo autoriza la escritura: antes, en una reunión con usted, comprueba que el banco le ha entregado toda la información y le explica las cláusulas. Esa reunión se documenta en el acta de transparencia, que es gratuita para usted.
Cuándo necesita la notaría
- Nueva hipoteca para comprar vivienda, local o para obtener liquidez.
- Subrogación. Cambiar de banco manteniendo la hipoteca, o asumir la del promotor al comprar obra nueva.
- Novación. Cambiar condiciones con su mismo banco: pasar de variable a fijo, ampliar plazo o capital.
- Cancelación. Cuando ha terminado de pagar, para borrar la carga del Registro. Pagar la última cuota no basta: la hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela en escritura.
Paso a paso de una hipoteca nueva
- El banco le entrega la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el proyecto de contrato, y lo remite a la notaría por vía telemática.
- Usted elige notario. Puede ser el nuestro aunque el banco trabaje habitualmente con otro.
- Desde la entrega de la documentación tienen que pasar al menos diez días naturales antes de firmar la hipoteca.
- Acude a la notaría a firmar el acta de transparencia: el notario revisa con usted el tipo de interés, las comisiones, los gastos, las consecuencias del impago y cualquier cláusula que le preocupe, y le hace un pequeño test de comprensión.
- Firma la escritura de préstamo hipotecario, casi siempre el mismo día que la compraventa.
- Enviamos copia electrónica al Registro de la Propiedad.
Documentación
- DNI o NIE en vigor de prestatarios y avalistas.
- FEIN, FiAE y proyecto de contrato (los manda el banco).
- Tasación del inmueble y datos de la finca.
- Para cancelar: escritura de la hipoteca y certificado de deuda cero del banco (el banco comparece o firma su apoderado).
Listas completas: hipoteca, novación de hipoteca y cancelación de hipoteca.
Quién paga y cuánto cuesta
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Acta de transparencia | Gratuita para el cliente |
| Notaría (escritura de préstamo hipotecario) | El banco |
| Registro y gestoría | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | El banco (desde noviembre de 2018) |
| Tasación | El cliente |
| Copias que usted pida | Quien las solicite |
Así lo establece el artículo 14 de la Ley 5/2019. En la cancelación, la subrogación y la novación los gastos corren, en principio, a cargo de usted. El arancel es moderado: la escritura de cancelación tiene fijados 30,05 € más folios, copias e IVA, sin cobrar folios a partir del quinto; la subrogación y la novación de préstamos acogidos a la Ley 2/1994 tienen aranceles reducidos y no pagan folios de matriz hasta el décimo. Orientativamente, una cancelación completa en notaría suele quedar por debajo de 150 € con IVA, a lo que se suma el Registro. Vea honorarios notariales.
Plazos
Hipoteca nueva: el mínimo legal de diez días desde que el banco entrega la documentación, más la coordinación con la compraventa. Cancelación: en cuanto el banco emite el certificado de deuda cero y designa apoderado, se firma en pocos días.
Particularidades en Cataluña
Si la hipoteca recae sobre la vivienda familiar y está a nombre de un solo cónyuge o miembro de la pareja estable, el Codi civil de Catalunya exige el consentimiento del otro para gravarla. En Cataluña el régimen por defecto es la separación de bienes, así que es frecuente que la vivienda sea de uno solo aunque la usen los dos: lo revisamos antes de la firma.
Tiene derecho a elegir notario y a que el acta de transparencia sea gratuita. Si el banco le propone otra notaría, basta con indicarle la nuestra.
Qué revisar antes de firmar
En el acta de transparencia el notario repasa con usted el préstamo, pero conviene que llegue con estas preguntas ya pensadas:
- Tipo de interés. Si es fijo, variable o mixto; en los variables, el índice (normalmente el euríbor) y el diferencial, y cuándo se revisa.
- Bonificaciones. Qué productos debe contratar para tener el interés ofertado (seguro de vida, de hogar, nómina, plan de pensiones) y cuánto sube el tipo si deja de tenerlos. Compare el coste de esos productos con el ahorro en intereses.
- Comisiones de apertura, de amortización anticipada total o parcial y de cambio de tipo. La Ley 5/2019 fija límites máximos para las de amortización anticipada.
- Cuota y plazo reales, y cómo cambian si sube el euríbor. La FEIN incluye un escenario de subida.
- Vencimiento anticipado. A partir de cuántas cuotas impagadas puede el banco reclamar toda la deuda: la ley lo liga a un porcentaje del capital, no a una sola cuota.
Si algo no le cuadra con lo que le explicaron en la oficina, dígalo en el acta: el notario puede dejar constancia y usted aún está a tiempo de no firmar.
Cancelar la hipoteca al vender
Si vende un piso con hipoteca pendiente, lo más habitual en Lleida es cancelarla el mismo día de la compraventa con parte del precio. Nosotros pedimos al banco el certificado de deuda a la fecha de la firma y coordinamos la cancelación económica y la escritura de cancelación registral, para que el comprador reciba la vivienda libre de cargas. Vea compraventas.
Para seguir
- Acta de transparencia: qué es
- Documentación para cancelar la hipoteca
- Compraventa de vivienda
- Gastos de compraventa en Cataluña
- Honorarios notariales