La llista, d'un cop d'ull
| Document | Qui el demana o l'emet | Obligatori? |
|---|---|---|
| DNI o NIE del venedor | El mateix venedor | Sí |
| Escriptura de propietat (títol) | Notaria on es va signar, o còpia | Molt recomanable |
| Nota simple del Registre | Registre de la Propietat (la notaria la sol·licita) | L'obté la notaria |
| Cèdula d'habitabilitat vigent | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Sí, llevat d'exoneració |
| Certificat d'eficiència energètica | Tècnic certificador | Sí |
| Certificat de deutes amb la comunitat | Secretari o administrador de la finca | Sí, llevat de renúncia del comprador |
| Últim rebut de l'IBI | Ajuntament | Recomanable (referència cadastral) |
| Dades de la hipoteca pendent | Banc | Si hi ha hipoteca |
Documents del venedor i de l'immoble
DNI i estat civil
A més del DNI o NIE vigent, la notaria necessita saber el seu estat civil i règim econòmic. Si està casat, encara que el pis sigui només seu, pot necessitar el consentiment del seu cònjuge: a Catalunya, per vendre l'habitatge familiar cal el consentiment de l'altre cònjuge sigui quin sigui el règim (art. 231-9 del Codi civil de Catalunya). Si el venedor és no resident, hi ha regles pròpies de retenció fiscal: avisi'ns amb temps.
Escriptura de propietat
No és imprescindible portar l'original, però ajuda molt a revisar la descripció, les càrregues i com el va adquirir. Si el va heretar, porti l'escriptura d'herència. Si l'ha perduda, podem demanar-ne una còpia a la notaria que la va autoritzar.
Nota simple
La notaria consulta el Registre de la Propietat abans de la signatura per confirmar la titularitat i les càrregues. Si hi apareix una hipoteca ja pagada però no cancel·lada registralment, convé cancel·lar-la abans o en el mateix acte.
Documents que exigeix la normativa catalana
Cèdula d'habitabilitat
La Llei 18/2007 del dret a l'habitatge (art. 132) obliga el notari a exigir, abans d'autoritzar la venda d'un habitatge, la cèdula d'habitabilitat vigent, que es lliura al comprador. La de segona ocupació caduca als 15 anys i es renova davant l'Agència de l'Habitatge de Catalunya amb el certificat d'un tècnic.
Si no la té, en habitatges que no són de nova construcció el comprador pot exonerar expressament el venedor, sempre que un tècnic competent acrediti en un informe que l'habitatge la pot obtenir després d'unes obres de rehabilitació. Sense cèdula ni aquest informe, la venda es complica. Demani-la amb temps: el tràmit pot trigar setmanes.
Certificat d'eficiència energètica
El Reial decret 390/2021 obliga a disposar del certificat per vendre i a lliurar-lo al comprador. L'emet un tècnic certificador, que el registra a l'Institut Català d'Energia. L'etiqueta també ha de constar als anuncis de venda.
Certificat de la comunitat de propietaris
L'article 553-5 del Codi civil de Catalunya exigeix que el venedor declari si està al corrent de les despeses de comunitat i aporti un certificat del secretari de la comunitat amb els deutes i les derrames aprovades pendents de venciment. Sense aquesta declaració i aquest certificat no es pot atorgar l'escriptura, llevat que les parts hi renunciïn expressament.
A Catalunya el pis respon de les quotes de comunitat impagades de l'any en curs i dels quatre anys anteriors, encara que les degués el venedor. Per això al comprador li interessa molt aquest certificat.
Documents fiscals
- Rebut de l'IBI: dona la referència cadastral, que ha de constar a l'escriptura, i permet repartir l'impost de l'any.
- Plusvàlua municipal: la paga el venedor. Per calcular-la o acreditar que ven amb pèrdues, conservi l'escriptura de compra i les factures. Vegi la nostra guia de la plusvàlua municipal a Lleida.
- IRPF: el guany es declara a la renda de l'any següent. Si reinverteix en el seu habitatge habitual o té més de 65 anys, hi pot haver exempció; consulti-ho amb el seu assessor.
Si hi ha hipoteca pendent
És molt habitual vendre amb hipoteca. Demani al banc un certificat del deute pendent a la data de signatura. El dia de l'escriptura, una part del preu es destina a pagar-la i es cancel·la econòmicament i registralment. Coordini-ho amb el banc i amb la notaria amb antelació.
Casos particulars
- Pis heretat: l'herència ha d'estar formalitzada a nom dels venedors. Es poden fer l'herència i la venda el mateix dia.
- Habitatge amb protecció oficial: hi pot haver preu màxim i drets d'adquisició preferent de l'Administració. Revisi-ho abans de pactar el preu.
- Venedor que no pot venir: pot signar un apoderat amb un poder notarial especial.
Com treballem a la notaria
Enviï'ns la documentació per correu electrònic abans de la signatura i la revisem. Així detectem a temps el que falta (una cèdula caducada, una hipoteca antiga sense cancel·lar, un cònjuge que ha de consentir). Pot veure la resta del procés a compravenda d'habitatge.
Informació general revisada per la notaria. Cada cas té els seus matisos: consulti'l abans de decidir. La consulta prèvia no es cobra.
Per seguir llegint
- Compravenda d'habitatge a Lleida
- Despeses de la compravenda a Catalunya
- Plusvàlua municipal a Lleida
- Hipoteques i cancel·lacions
- Poders notarials