La lista, de un vistazo
| Documento | Quién lo pide o lo emite | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| DNI o NIE del vendedor | El propio vendedor | Sí |
| Escritura de propiedad (título) | Notaría donde se firmó, o copia | Muy recomendable |
| Nota simple del Registro | Registro de la Propiedad (la notaría la solicita) | La obtiene la notaría |
| Cédula de habitabilidad vigente | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Sí, salvo exoneración |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico certificador | Sí |
| Certificado de deudas con la comunidad | Secretario o administrador de la finca | Sí, salvo renuncia del comprador |
| Último recibo del IBI | Ayuntamiento | Recomendable (referencia catastral) |
| Datos de la hipoteca pendiente | Banco | Si hay hipoteca |
Documentos del vendedor y del inmueble
DNI y estado civil
Además del DNI o NIE en vigor, la notaría necesita saber su estado civil y régimen económico. Si está casado, aunque el piso sea solo suyo, puede necesitar el consentimiento de su cónyuge: en Cataluña, para vender la vivienda familiar hace falta el consentimiento del otro cónyuge sea cual sea el régimen (art. 231-9 del Código civil de Cataluña). Si el vendedor es no residente, hay reglas propias de retención fiscal: avísenos con tiempo.
Escritura de propiedad
No es imprescindible llevar el original, pero ayuda mucho a revisar la descripción, las cargas y cómo lo adquirió. Si lo heredó, traiga la escritura de herencia. Si la ha perdido, podemos pedir una copia a la notaría que la autorizó.
Nota simple
La notaría consulta el Registro de la Propiedad antes de la firma para confirmar titularidad y cargas. Si le aparece una hipoteca ya pagada pero no cancelada registralmente, conviene cancelarla antes o en el mismo acto. Lo explicamos en la ficha de cancelación de hipoteca.
Documentos que exige la normativa catalana
Cédula de habitabilidad
La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (art. 132) obliga al notario a exigir, antes de autorizar la venta de una vivienda, la cédula de habitabilidad vigente, que se entrega al comprador. La de segunda ocupación caduca a los 15 años y se renueva ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya con el certificado de un técnico.
Si no la tiene, en viviendas que no son de nueva construcción el comprador puede exonerar expresamente al vendedor, siempre que un técnico competente acredite en un informe que la vivienda puede obtenerla tras unas obras de rehabilitación. Sin cédula ni ese informe, la venta se complica. Pídala con tiempo: el trámite puede tardar semanas.
Certificado de eficiencia energética
El Real Decreto 390/2021 obliga a disponer del certificado para vender y a entregarlo al comprador. Lo emite un técnico certificador, que lo registra en el Institut Català d'Energia. La etiqueta debe figurar también en los anuncios de venta.
Certificado de la comunidad de propietarios
El artículo 553-5 del Código civil de Cataluña exige que el vendedor declare si está al corriente de los gastos de comunidad y aporte un certificado del secretario de la comunidad con las deudas y las derramas aprobadas pendientes de vencer. Sin esa declaración y ese certificado no puede otorgarse la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente.
En Cataluña el piso responde de las cuotas de comunidad impagadas del año en curso y de los cuatro años anteriores, aunque las debiera el vendedor. Por eso al comprador le interesa mucho este certificado.
Documentos fiscales
- Recibo del IBI: da la referencia catastral, que debe constar en la escritura, y permite repartir el impuesto del año.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor. Para calcularla o acreditar que vende con pérdidas, conserve la escritura de compra y las facturas. Vea nuestra guía de la plusvalía municipal en Lleida.
- IRPF: la ganancia se declara en la renta del año siguiente. Si reinvierte en su vivienda habitual o tiene más de 65 años, puede haber exención; consúltelo con su asesor.
Si hay hipoteca pendiente
Es muy habitual vender con hipoteca. Pida al banco un certificado de deuda pendiente a la fecha de firma. El día de la escritura, parte del precio se destina a pagarla y se cancela económica y registralmente. Coordínelo con el banco y con la notaría con antelación.
Casos particulares
- Piso heredado: debe estar formalizada la herencia a nombre de los vendedores. Puede hacerse la herencia y la venta el mismo día.
- Vivienda con protección oficial: puede haber precio máximo y derechos de adquisición preferente de la Administración. Revíselo antes de pactar el precio.
- Vendedor que no puede venir: puede firmar un apoderado con un poder notarial especial.
Cómo trabajamos en la notaría
Envíenos la documentación por email antes de la firma y la revisamos. Así detectamos a tiempo lo que falta (una cédula caducada, una hipoteca antigua sin cancelar, un cónyuge que debe consentir). Puede ver el resto del proceso en compraventa de vivienda y en la ficha de compraventa de inmuebles.
Información general revisada por la notaría. Cada caso tiene sus matices: consúltelo antes de decidir. La consulta previa no se cobra.
Para seguir
- Compraventa de vivienda en Lleida
- Compraventa de inmuebles: documentación
- Gastos de la compraventa en Cataluña
- Plusvalía municipal en Lleida
- Hipotecas y cancelaciones